Régime BIC
Location
Meublée Professionnelle
Contribuables concernés
Propriétaires bailleurs de biens loués meublés dont les recettes locatives
annuelles sont supérieures à 23 000 € (150 870,11 F)
Type d'avantage fiscal
Imputation des déficits sur les revenus globaux
Conditions à respecter
Réaliser plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles ou plus de 50%
des ressources du foyer fiscal. Etre inscrit au RCS.
Dispositif
A la différence de la location meublée non professionnelle (LMNP) où
les revenus tirés de la location ne sont déductibles que des revenus de
même nature, dans le cadre de la location meublée professionnelle (LMP),
les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus
globaux.
Est considérée comme une location meublée professionnelle au sens
de l'article 151 septies du CGI, les locaux meublés qui dégagent des revenus
locatifs annuels bruts de plus de 23 000 € (150 870,11 F).
Haut de page
Investisseurs concernés
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, il faut d’abord
être inscrit comme tel au registre du commerce et des sociétés et réaliser
plus de 23 000 € (150 870,11 F) de recettes annuelles au titre de l’activité
de loueur en meublé ou tirer au moins 50 % de ses revenus globaux de cette
activité.
Haut de page
Obligations à respecter
Tenue d'une comptabilité spécifique
Etre loueur en meublé professionnel implique le tenue d'une comptabilité
commerciale et l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations
déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi
de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.
Haut de page
Avantage fiscal
L’un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la
faculté de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu global,
à condition d’opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.
Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont
l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges
de propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières liées
à l’acquisition, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt et primes d’assurance
liés à l’emprunt, et les éventuels frais d’étude et de recherche.
Il en est de même des charges découlant du statut de LMP, telles que les
cotisations vieillesse et d’allocation familiale.
Les dépenses d’entretien et de réparation sont également prises en compte
dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l’usage
normal de l’immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l’agencement
ou l’équipement initial.
Attention, si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu'elles
sont prises, pour diverses raisons, en charge par le propriétaire, elles
ne sont alors imputables que sur les seuls revenus fonciers.
Exception à ce principe, elles sont imputables sur le revenu global dans
la mesure ou il s’agit de travaux nécessaires du fait de la vétusté de
l’immeuble, de travaux engagés avant l’arrivée du locataire, de travaux
prévus expressément dans le contrat de bail.
Haut de page
Option pour le réel simplifié
Pour plus de simplification dans les déclarations, on recommande aussi
que le loueur en meublé professionnel opte pour le régime du réel simplifié.
Ce dernier lui permettra de déduire directement de son revenu global les
déficits occasionnés dans le cadre de cette activité.
Haut de page
Calcul de l'amortissement
Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire
(vingt ou vingt-cinq ans pour le logement, cinq ans environ pour le mobilier).
Toutefois, depuis 1996, l’amortissement ne peut être pris en compte que
dans la mesure où, ajouté aux autres charges déductibles, il annule les
revenus imposables. Il ne peut donc pas, par lui-même, créer de déficit
reportable.
Dans ce cas, le supplément d’amortissement possible mais non retenu est
reporté sur les revenus de même nature des cinq années suivantes avec
les mêmes restrictions.
Haut de page
Plus-values
Dans le cadre du loueur en meublé professionnel, l’exonération des plus-values
est acquise dès lors que les recettes brutes locatives n’excèdent pas
152 449,02 € (1 000 000 F) la dernière année d'exploitation, après au
moins cinq années d’exploitation.
En outre, il est admis que le délai de cinq ans ne soit pas le délai de
détention du bien mais celui de l’activité de loueur.
Cette exonération s’applique également si l’activité de loueur est exercée
par le biais d’une EURL ou d’une SARL de famille à la condition express
que la société ait opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes.
Haut de page
Impôts locaux
Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière, exception faite
des deux premières années s’ils investissent dans le neuf. Par ailleurs,
ils sont assujettis à la taxe professionnelle.
Haut de page
Impôt de Solidarité sur la Fortune
Depuis la loi de finance pour 1999, ne sont exonérés dl’ISF que les loueurs
en meublé professionnels qui remplissent simultanément les deux conditions
suivantes : retirer de leur activité de location meublée à la fois 23
000 € de recettes annuelles et plus de 50 % de leurs revenus.
|